Licytacja elektroniczna nieruchomości krok po kroku

Od 5 grudnia 2025 r. licytacja elektroniczna przestała być dodatkiem do klasycznej sprzedaży komorniczej. Stała się trybem podstawowym: komornik sprzedaje nieruchomość przez internet, chyba że wierzyciel na czas zażąda licytacji publicznej w sądzie. Kto ostatnio czytał o licytacjach kilka lat temu, ma w głowie inne terminy i inną procedurę. Ten poradnik przechodzi przez całość w kolejności, w jakiej spotka ją kupujący.

Co się zmieniło i kiedy nadal idziesz do sądu

Zmianę wprowadziła ustawa z 9 października 2025 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego (Dz.U. poz. 1518). Według art. 952 KPC zajęta nieruchomość jest sprzedawana w drodze licytacji elektronicznej albo publicznej, przy czym elektroniczna jest regułą. Licytacja publiczna odbędzie się tylko wtedy, gdy wierzyciel zażąda jej przed uprawomocnieniem się opisu i oszacowania. Jeśli wierzycieli jest kilku, wystarczy żądanie jednego z nich.

Dla kupującego wniosek jest prosty: nie zakładaj z góry żadnego trybu. O tym, jak odbywa się konkretna sprzedaż, przesądza obwieszczenie. W wersji elektronicznej musi ono wprost mówić, że przetarg odbywa się drogą elektroniczną, oraz podawać chwilę jego rozpoczęcia i zakończenia.

Gdzie szukać obwieszczenia i protokołu

Obwieszczenie o sprzedaży elektronicznej publikowane jest na stronie Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. Publiczny serwis to Portal Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych. Ogłoszenia z różnych źródeł zebrane w jednym miejscu znajdziesz też w naszych licytacjach komorniczych, ale podstawą decyzji zawsze powinien być oryginał obwieszczenia.

Obwieszczenie zawiera między innymi sumę oszacowania, cenę wywołania, wysokość rękojmi, oznaczenie księgi wieczystej oraz czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość. Sam tekst obwieszczenia można przeczytać bez logowania. Protokół opisu i oszacowania jest udostępniany w systemie, ale rozporządzenie o licytacji elektronicznej wymaga do tego uwierzytelnienia, czyli konta. Warto więc założyć je wcześniej, a nie dopiero wtedy, gdy nieruchomość już Cię zainteresuje.

Krok 1: konto w systemie

Udział w przetargu wymaga indywidualnego konta. Wniosek składasz przez system, podając imiona, nazwisko, PESEL, adres e-mail i adres do korespondencji. Dane są automatycznie weryfikowane w rejestrze PESEL. Jeśli weryfikacja się nie uda albo nie masz numeru PESEL, konto zakłada wybrany komornik po sprawdzeniu tożsamości. To dodatkowy krok, więc osoby bez PESEL powinny zacząć odpowiednio wcześniej.

W tym samym wniosku wskazujesz e-mail lub numer telefonu do powiadomień. Nie traktuj tego jako formalności: wezwania i odmowa dopuszczenia do przetargu uznawane są za doręczone z dniem zamieszczenia ich w systemie. Termin biegnie więc także wtedy, gdy nie zajrzysz na konto.

Krok 2: rękojmia i dane licytanta

Rękojmia wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania (art. 962 KPC). W licytacji elektronicznej trzeba ją wpłacić na rachunek bankowy najpóźniej na 2 dni robocze przed rozpoczęciem przetargu, a liczy się dzień uznania rachunku komornika, nie dzień zlecenia przelewu (art. 986⁵ KPC). Weekend lub przelew między bankami potrafią tu zdecydować o wszystkim, dlatego bezpieczniej wysłać pieniądze z kilkudniowym zapasem.

Razem z rękojmią podajesz w systemie dane potrzebne do postanowienia o przybiciu:

• PESEL i numer dokumentu tożsamości,
• oświadczenie, czy pozostajesz w związku małżeńskim, a jeśli tak, czy kupujesz do majątku wspólnego czy osobistego,
• informację, czy licytujesz we własnym imieniu czy jako pełnomocnik,
• inne dane, jeśli wymagają ich odrębne ustawy.

Przystępując do przetargu, składasz też oświadczenie, że nie dotyczą Cię wyłączenia z art. 976 KPC. Pełnomocnik załącza w systemie kopie dokumentów potwierdzających umocowanie, a osoba, która potrzebuje zezwolenia organu, kopię tego zezwolenia. Komornik może wezwać do uzupełnienia danych pod rygorem niedopuszczenia do przetargu, w terminie 3 dni i nie później niż dzień przed licytacją. Dopiero po potwierdzeniu rękojmi i danych komornik dopuszcza licytanta do udziału.

Krok 3: siedem dni przetargu

Przetarg trwa 7 dni. Rozpoczyna się i kończy w dni robocze, między 9.00 a 14.00 (art. 986⁷ KPC). Dzień przed startem w systemie pojawiają się informacje, które na sali komornik ogłaszałby ustnie: przedmiot przetargu, cena wywołania, suma rękojmi, termin zapłaty ceny, prawa utrzymane w mocy oraz zmiany stanu nieruchomości od czasu opisu. To ważny moment na sprawdzenie, czy coś nie zmieniło się od dnia, w którym czytałeś protokół.

Postąpienia składasz w systemie, a każde wymaga zalogowania i zatwierdzenia oświadczenia. Minimalne postąpienie to jeden procent ceny wywołania, zaokrąglony w górę do pełnych złotych (art. 978 § 2 KPC). W trakcie licytacji pozostali licytanci widzą najwyższą cenę i unikalny identyfikator licytanta, ale nie Twoje dane osobowe. Te zna wyłącznie komornik.

Końcówka przetargu: pięć minut dogrywki

To element, który najbardziej odróżnia licytację elektroniczną od sali sądowej. Jeżeli w ciągu 5 minut przed planowanym końcem ktoś zgłosi postąpienie, koniec przesuwa się o 5 minut. Każde kolejne postąpienie w doliczonym czasie wydłuża przetarg o następne 5 minut, aż postąpienia ustaną. Wygrywa oferta najwyższa w chwili zakończenia.

W praktyce oznacza to, że nie da się wygrać ostatnią sekundą, a realna licytacja często zaczyna się dopiero pod koniec siódmego dnia. Dobrze zarezerwować ten czas, mieć stabilne łącze i przed startem zdecydować o górnej granicy ceny. Zaoferowana cena przestaje wiązać dopiero wtedy, gdy ktoś da więcej.

Jeśli dłużnik spłaci należność z kosztami przed zamknięciem przetargu, komornik umarza egzekucję i anuluje licytację. Zaoferowane ceny przestają wtedy wiązać.

Co dzieje się po zakończeniu

Komornik informuje licytantów o wyłonieniu zwycięzcy i najpóźniej w ciągu tygodnia przesyła sądowi protokół, nierozpoznane skargi oraz dokumenty. Sąd albo referendarz wydaje postanowienie co do przybicia w ciągu tygodnia od ich otrzymania, na posiedzeniu niejawnym. Licytanta i uczestników wysłuchuje się tylko wtedy, gdy jest to konieczne.

Na odmowę dopuszczenia do przetargu można złożyć skargę w 3 dni od odmowy, a na przebieg przetargu w 3 dni od jego zakończenia. Licytanci i osoby niedopuszczone składają ją wyłącznie przez system (art. 986⁸ KPC). Dalsza droga, czyli uprawomocnienie przybicia, zapłata ceny i przysądzenie własności, jest taka sama jak po licytacji publicznej.

Rękojmię licytanta, który uzyskał przybicie, zatrzymuje się, a pozostałym licytantom zwraca niezwłocznie (art. 963 KPC).

Lista kontrolna przed wpłatą rękojmi

1. Przeczytaj obwieszczenie i sprawdź, czy sprzedaż jest elektroniczna.
2. Pobierz protokół opisu i oszacowania oraz sprawdź księgę wieczystą.
3. Skorzystaj z terminu oględzin podanego w obwieszczeniu.
4. Policz koszty całkowite, w tym podatki i opłaty po wygranej.
5. Sprawdź, skąd weźmiesz resztę ceny. Po uprawomocnieniu przybicia termin zapłaty wynosi co do zasady dwa tygodnie od wezwania (art. 967 KPC).
6. Wyślij rękojmię kilka dni przed terminem i wypełnij dane licytanta.
7. Zarezerwuj czas na ostatnie godziny przetargu i ustal limit ceny.

Na co uważać przy czytaniu starszych poradników

Wiele tekstów w internecie opisuje stan sprzed grudnia 2025 r. Tekst jednolity rozporządzenia o licytacji elektronicznej pochodzi z 2024 r., czyli sprzed reformy, dlatego przy rozbieżnościach pierwszeństwo ma aktualne brzmienie Kodeksu. Sprawdziliśmy też nowelizacje KPC ogłoszone po tekście jednolitym z marca 2026 r.: żadna z nich nie dotyczy przepisów o licytacji nieruchomości.

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468: art. 952, 953, 962, 963, 967, 976, 978, 981, 986¹–986¹¹
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie sposobu przeprowadzenia sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1015
• Portal Obwieszczeń i Licytacji Komorniczych, Krajowa Rada Komornicza

Stan prawny na 31 października 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed udziałem w licytacji zapoznaj się z obwieszczeniem i w razie wątpliwości skonsultuj się z adwokatem lub radcą prawnym.