Przetarg archiwalny: Inne 6774 m², Wroniniec, woj. dolnośląskie

Nieruchomość nierolna, zabudowana, zabytkowa, położona w obrębie Wroniniec, gmina Niechlów, powiat górowski, województwo dolnośląskie. Działka o nieregularnym kształcie wieloboku o pow. 0,6774 ha. Na działce znajduje się pałac (dwór) nr inw. 16241 o powierzchni zabudowy około 681 m², użytkowej około 967 m², wpisany do rejestru zabytków. Grunty zabudowane na trwałych użytkach zielonych - 0,7274 ha, oznaczone symbolem Br-PsIV. Dla działek prowadzona jest KW o numerze LE1G/00081436/7. Miejscowość Wroniniec położona jest w północnej części województwa dolnośląskiego, w powiecie górowskim, w granicach administracyjnych gminy Niechlów, w odległości ok. 5 km na wschód od centrum miejscowości Niechlów oraz na zachód w odległości ok. 7 km od miasta powiatowego Góra. Przez wieś przebiegają dwie drogi o znaczeniu ponadlokalnym - drogi wojewódzkie: nr 324 relacji Rawicz – Szlichtyngowa, a także droga wojewódzka nr 305 relacji Wroniniec (od drogi 324) – Nowy Tomyśl (do autostrady A2). Wieś historycznie i obecnie ma charakter niewielkiego ośrodka rolniczego. Inną ważną rolę, którą pełni ta miejscowość w okolicy jest zlokalizowany tuż obok zespołu pałacowo-parkowego placówka opiekuńcza oraz inne drobne usługi. Działka znajduje się w sąsiedztwie innych nieruchomości zabudowanych od strony wschodniej oraz zachodniej. Od północy dojazd do drogi wojewódzkiej możliwy przez działkę 324/18, która jest drogą utwardzoną kamieniem polnym. Od strony południowej z działkami z zabudową gospodarczą oraz z drogą gruntową i gruntami ornymi. W pobliżu pałacu znajduje się dom opieki społecznej. Na przedmiotowej działce znajdują się następujące obiekty: Pałac nr inw. 16241 – obiekt wpisany do rej zabytków pod nr A/3718/776 z dnia 1960-10-05. Budynek niezamieszkały od wielu lat, o zwartej bryle na rzucie kwadratu, od strony wschodniej niewielka parterowa przybudówka. Wejście do pałacu na wysoki parter od strony zachodniej po stromych, kamiennych, jednobiegowych schodach przez zadaszony ganek. Wejście zamknięte drewnianymi masywnymi uszkodzonymi drzwiami. Przybudówka parterowa z dachem płaskim pokrytym papą. Od strony południowej z lica ściany na pierwszym piętrze wybudowany balkon wsparty na stalowych podrdzewiałych podpartych belkach. Na nich oparte dwie płyty stropowe. Balustrada niekompletna drewniana zadaszenie stanowi wyłącznie pozostałość w postaci przerdzewiałej konstrukcji. Pałac jest podpiwniczony posadowiony na kamiennym cokole, powyżej murowany z cegły. Powyżej dwie kondygnacje oraz poddasze użytkowe. Narożniki pałacu wzmocnione są masywnymi murowanymi, przemokniętymi przyporami stabilizującymi konstrukcję budynku. Ściany są zawilgocone, miejscami podmoknięte. Tynk na ścianach w większości zachowany, jednak występują miejsca w których jest zwietrzały zawilgocony, z zaciekami, a także w pełni odspojony odsłaniający cegłę. Okna przeważnie z kompletną ale zniszczoną stolarką, widoczne wybite szyby, niektóre z okien zabezpieczono płytami z dykty. Niektóre okratowane. Występują również okna oryginalnie zamurowane. Każde z nich otoczone wapiennymi, białymi opaskami z murowanymi parapetami. Zewnętrzne sztukaterie tzn: opaski, gzymsy, parapety uszkodzone i wykruszone. Ściany pomalowane graffiti. Dach pałacu mansardowy, z widocznym uskokiem, zabezpieczony eternitem falistym powyżej oraz łupkiem ułożonym w łuskę, poniżej uskoku z blaszanym opierzeniem na krawędziach. Na samym szczycie na niewielkiej powierzchni jest płaski. Z połaci dachu wystają zdobione lukarny o prostym dwuspadowym lub jednospadowym zadaszeniu. Dach wymaga renowacji w celu starannej ochrony elementów konstrukcyjnych dachów oraz wnętrz budynku. Rynny niekompletne, ucięte, skorodowane, dziurawe – woda odprowadzana po ścianach budynku. Instalacja odgromowa uszkodzona, nieczynna. Kominy do przemurowania. Na budynku, szczególnie rynny, ściany zadaszenia przybudówek porośnięte roślinnością pionierską oraz trawami i bluszczem. Niemal dookoła budynek porastają samosiewy drzew i krzewów wrastające w przyziemie pałacu. Wnętrze: piwnice o niskich stropach kolebkowych. Ściany oraz stropy z cegieł porytych szczątkowym tynkiem. Niskie przejścia między komorami piwnic. W piwnicach stary bojler i śmieci. Na parterze podłogi drewniane zniszczone, wytarte, zasypane wykruszonym tynkiem, w części wyłożone lastrykiem. Nad parterem sklepienie ceramiczne, krzyżowe, masywne. Ściany pokryte tynkiem cementowo-wapiennym pomalowanym emulsją, lamperie pomalowane farbą olejną. W ścianach bruzdy po instalacji elektrycznej. Ściany i tynk zawilgocone, z zaciekami. Tynk i farba mocno zmurszała, odsłaniająca czasem cegłę. Oświetlenie w większości zdemontowane, armatura i grzejniki także, pozostał uszkodzony piec kaflowy. W środku budynku pozostawiono trochę śmieci i stare AGD. Stolarka drzwiowa drewniana w wielu miejscach wybrakowana. Okna skrzynkowe wymagają renowacji. Sufity na piętrze bogato zdobione sztukaterią, której stan z czasem zniszczeniu. Klatkę schodową tworzą schody drewniane, nabiegowe. Strych – więźba stolcowo-jętkowa, wymaga pilnej konserwacji. Pałac w całości wymaga pilnego remontu, proces jego degradacji postępuje dosyć szybko. Zaplanowano zabezpieczenie dachu w 2026 r. obecnie dokumentacja projektowa nie zakończona. Na dz. 324/19 znajdują się także inne obiekty infrastrukturalne nieposiadające numerów inwentarzowych. Należą do nich: garaż, nieużytkowana konstrukcja drewniano-blaszana zarośnięta roślinnością, zły stan techniczny. budynek gospodarczy, właściwie jego ruina, jego zużycie techniczne ocenia się na całkowite; silos z płyt betonowych, w silosie nagromadzone większe odpady i drobne śmieci; studnia zabezpieczona betonową płytą; studzienka kanalizacyjna - przykryta betonową płytą. Do pałacu wewnątrz dz. 324/19 wiedzie gruntowa droga. Od wschodu działka odgrodzona płotem z siatki, a od strony zachodniej wysokim kamiennym murem z bramą wjazdową oraz dwiema furtkami, zachowane w dobrym stanie. Przez nieruchomość z północy na południe przebiega linia e-e, występuje kilka żelbetowych słupów. Mur kamienny odgradza od strony zachodniej nieruchomość 324/19 od wyłożonej kamieniem polnym drogi wewnętrznej na dz. 324/18. Na działkach znajdują się obiekty gospodarcze: 324/5 budynek gosp nr inw. 1698/108, dz. 324/7 budynek gosp nr inw. 1699/108, dz. 324/8 budynek gosp nr inw. 1700/108. Zlokalizowano je pomiędzy działką 324/19, a dz. 336 stanowiącą drogę gruntową. Niektóre z budowli murowane, niskie, ściany dodatkowo zabezpieczone drewnianymi deskami, inne nietrwale związane z gruntem. Wszystkie w stanie ruiny technicznej, opuszczone, zarośnięte samosiewami drzew i krzewów bez sortymentów użytkowych. Teren przypałacowego parku figurującego w wykazie zabytków i obejmującego przedmiotowe działki jest ubogi w skład gatunkowy drzewostanu. Dominują lipy, jesiony, graby, wierzby, topole, dzika czereśnia. Występują liczne krzewy w tym leszczyna. Zieleń parkowa jest zaniedbana i niepielęgnowana. Utrudnia dostęp do poszczególnych obiektów. Z oględzin wynika, że większość drzew nie posiada wartości ekonomicznej. Dla nieruchomości obowiązuje Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwała nr VIII/32/07 z dn. 28.05.2007 r.). Działka nr 324/19 znajduje się na terenach oznaczonych na rysunku MPZP symbolami: MU(9) - przeznaczenie podstawowe, to zabudowa mieszkaniowo-usługowa w ramach której ustala się funkcje mieszkalną, mieszkalno-usługową i usługową. Przeznaczenie uzupełniające: garaże, budynki gospodarcze wolnostojące nie przekraczające 25% powierzchni użytkowej zabudowy działki; urządzenia towarzyszące; zieleń urządzona. KDPJ - tereny dróg publicznych ciągi pieszo-jezdne – ruchu uspokojonego, dostępne bez ograniczeń. Przeznaczenie pozostałych działek w MPZP to MU(9). Gmina Niechlów, podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia Planu ogólnego. Działki nie znajdują się z obszarze lokalizacji elektrowni wiatrowych. Gmina opracowuje mpzp dla wybranych obszarów, jednak ww. działki nie są objęte przedmiotem opracowania. Nie wydawano decyzji o warunkach zabudowy. Na przedmiotowym obszarze ani w jego pobliżu nie planuje się inwestycji celu publicznego. Gmina nie podjęła uchwał w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych ani wyznaczającej specjalną strefę rewitalizacji. Zgodnie z pismem Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków – Delegatura we Wrocławiu: przedmiotowe nieruchomości położone są w obrębie historycznego zespołu dworsko-folwarcznego z parkiem, dwór wpisany jest do rejestru zabytków decyzją A/3718/776 z dn. 05.10.1960 r. cały zespół dworsko folwarczny z parkiem ujęty jest w wykazie zabytków. Wskazany obszar jak i poszczególne, historyczne obiekty podlegają ochronie konserwatorskiej na podstawie przepisów ustawy z dn. 23.07.2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Dla dworu położonego na dz. 324/19 należy uwzględnić następujące warunki związane z ochroną konserwatorską: przyszli nabywcy przed kupnem, bądź oferenci, przed przetargiem, zobowiązani są do przedstawienia Dolnośląskiemu Wojewódzkiemu Konserwatorowi zabytków programu zagospodarowania obiektu celem zaopiniowania. Program zagospodarowania winien Program zagospodarowania zabytkowego dworu winien definiować aktualne problemy związane ze stanem jego zachowania oraz winien zawierać plan konkretnych działań na rzecz zachowania zabytku. Wymagany jest harmonogram prac budowlano konserwatorskich, z którego jasno będzie wynikało jakich prac wymagają poszczególne składowe obiektu ze wskazaniem zakresu i sposobu ich prowadzenia oraz przewidywanego terminu ich realizacji (w przypadku prac zabezpieczających termin nie powinien być dłuższy niż 6 miesięcy). Wytyczne dotyczące zagospodarowania dz. nr 324/19 - 324/8, 324/7 - 324/5: założenie dworsko-folwarczne podlega ochronie w zakresie rozplanowania, kompozycji przestrzennej, form zagospodarowania terenu; wymagana jest rewaloryzacja zespołu (w tym parku) w oparciu o przekazy historyczne; restauracja i modernizacja techniczna historycznych budynków zespołu wymaga zachowania i utrwalenia ich wartości zabytkowych, nowa funkcja obiektów nie może wpływać znacząco na architektoniczne przekształcenia budynków; ewentualna nowa zabudowa dopuszczalna jest wyłącznie odtworzeniowo; wymagana jest ochrona starodrzewu istniejącego w granicach w/w nieruchomości zespół dworsko folwarczny z parkiem nie powinien być wtórnie parcelowany, winno się dążyć do jego scalenia w rękach jednego właściciela, a ulokowana w jego obrębie wtórna zabudowa nie powinna być utrwalana. Przedmiotowe nieruchomości zlokalizowane są w obrębie historycznego zespołu dworsko-folwarcznego, na terenie dawnej wsi o metryce średniowiecznej, w obszarze ujętym w wykazie zabytków. Teren ten podlega ochronie na podstawie ww. ustawy. Ziemne roboty budowlane związane z realizacją inwestycji ingerujących w obecny poziom użytkowy bezwzględnie muszą być prowadzone po uzgodnieniu z Dolnośląskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków i uzyskaniu przez Inwestora pozwolenia Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na prace archeologiczne. Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (a dla robót nie wymagających pozwolenia na budowę - przed realizacją inwestycji, tj. przed uzyskaniem zaświadczenia potwierdzającego akceptację przyjęcia zgłoszenia wykonywania robót budowlanych) należy uzyskać pozwolenie Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na przeprowadzenie ratowniczych badań archeologicznych metodą wykopaliskową przez uprawnionego archeologa na koszt Inwestora. Uwarunkowania w zakresie ochrony zabytków archeologicznych: Na przedmiotowych działkach nie stwierdzono dotychczas obecności stanowisk archeologicznych. Jednakże w przypadku rozdysponowania tych terenów i podjęcia inwestycji związanych z pracami ziemnymi należy się liczyć z możliwością odkrycia nowych stanowisk archeologicznych. W związku z powyższym obowiązują następujące ustalenia: zamierzenia inwestycyjne związane z pracami ziemnymi należy uzgodnić z Dolnośląskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, co do konieczności ich prowadzenia pod nadzorem archeologicznym i za pozwoleniem wojewódzkiego konserwatora zabytków. Nadzór archeologiczny i ratownicze badania archeologiczne, prowadzone przez uprawnionego archeologa, odbywają się na koszt inwestora. Powyższe pozwolenie konserwatorskie należy uzyskać przed wydaniem pozwolenia na budowę i dla robót nie wymagających pozwolenia na budowę przed realizacją inwestycji, tj. przed uzyskaniem zaświadczenia potwierdzającego akceptację przyjęcia zgłoszenia wykonywania robót budowlanych. Zgodnie z opinią Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Zarząd Zlewni w Lesznie informuje, że na przedmiotowych działkach nie występują wody płynące, ani urządzenia melioracji wodnych. Działki nr: 324/19, 324/5, 324/7 oraz 324/8, obręb Wroniniec, gmina Niechlów nie znajdują się na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią. Ponadto informuje się: a) zgodnie z art. 205 ustawy Prawo wodne (Dz. U. z 2024 r., poz. 1087 ze zm.), utrzymywanie urządzeń melioracji wodnych należy do zainteresowanych właścicieli gruntów, a jeżeli urządzenia te są objęte działalnością spółki wodnej działającej na terenie gminy lub związku spółek wodnych, w którym jest zrzeszona spółka wodna działająca na terenie gminy do tej spółki lub tego związku spółek wodnych. Obowiązek ten obejmuje eksploatację, konserwację oraz remont w celu zachowania funkcji urządzeń wodnych; b) zgodnie z art. 234, art. 192 ust. 1, art. 197 ust. 1 w nawiązaniu do art. 17 ust. 1 ww. ustawy, zabrania się m.in.: zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych lub kierunku odpływu wód ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich; niszczenia lub uszkadzania urządzeń wodnych (w tym urządzeń melioracji wodnych); wykonywania w pobliżu urządzeń wodnych (w tym urządzeń melioracji wodnych) robót oraz innych czynności, które mogą powodować w szczególności zmniejszenie wytrzymałości urządzeń wodnych. Zgodnie z opinią Regionalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska we Wrocławiu: cała nieruchomość może stanowić potencjalne miejsce występowania gatunków roślin, zwierząt i grzybów (w tym porostów) objętych ochroną gatunkową na mocy rozporządzeń Ministra Środowiska: z dn. 09.10.2014 r. w sprawie ochrony gatunkowej grzybów, z dn. 09.10.2014 r. w sprawie ochrony gatunkowej roślin, z dn. 16.12.2016 r. w sprawie ochrony gatunkowej zwierząt.