Drugi termin licytacji komorniczej – kiedy realnie jest taniej

Dlaczego w ogóle istnieje drugi termin

System dwóch terminów licytacji ma chronić dłużnika przed sprzedażą nieruchomości za bezcen. W I terminie cena startuje od 3/4 wartości oszacowania — jeśli nikt nie licytuje, sąd ustala kolejny termin z obniżoną ceną wywoławczą do 2/3. Jeśli i ta nie przyniesie nabywcy, postępowanie egzekucyjne się kończy (z możliwością ponownego wniosku wierzyciela po roku).

W praktyce: pierwszy termin to często „próba rynku" — licytanci czekają na drugi, bo wiedzą że cena spadnie.

Matematyka: ile dokładnie spada cena

Przykład — mieszkanie wycenione na 400 000 zł:

• I termin: cena wywoławcza = 300 000 zł (3/4 z 400 000)
• II termin: cena wywoławcza = 266 667 zł (2/3 z 400 000)
• Różnica: 33 333 zł = 11% wartości operatu

To kwota, którą można potencjalnie zaoszczędzić czekając. Potencjalnie — bo cena wywoławcza to start, a finalna cena zależy od liczby licytantów.

Statystyki z rynku — kiedy naprawdę kupuje się taniej

Analiza 2400 zakończonych licytacji w Polsce w 2024–2025 (dane własne Licytor + publiczne źródła sądów):

• ~62% nieruchomości nie znajduje nabywcy w I terminie → idzie na drugi
• Z tych 62% około 68% sprzedaje się w II terminie, głównie w dużych miastach
• Średnia cena finalna w II terminie: 76% wartości operatu (vs 89% w I terminie)
• Realna oszczędność przy udanej licytacji w II terminie: 13% względem I terminu

Te 13% to przy udanej licytacji, gdzie było przynajmniej 2 licytantów. Jeśli jesteś jedyny — kupujesz za cenę wywoławczą, czyli 2/3 wartości. To realne 25% poniżej wartości rynkowej (zakładając że operat jest trafny).

Kiedy strategia „czekam na drugi termin" ma sens

• Mniejsze miasta i wsie — tu licytantów jest mniej, prawdopodobieństwo braku oferenta w I terminie = ~75%. W dużych aglomeracjach mieszkania często schodzą już w I terminie.
• Działki rolne i leśne — ograniczony krąg kupujących (pierwokup rolnika) → częste drugie terminy.
• Nieruchomości o specyficznym przeznaczeniu (magazyny, duże domy, garaże) — niższy popyt.
• Lokale usługowe — bardzo często idą na II termin, bo biznesy ostrożnie podchodzą do licytacji.

Kiedy drugi termin jest pułapką

1. Atrakcyjne lokalizacje — mieszkania w centrach Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska często idą w I terminie, bo zbiera się 5–10 licytantów. Czekanie na drugi = przegapienie okazji.
2. Obniżka ceny przyciąga konkurencję — 2/3 wartości brzmi atrakcyjnie i w II terminie potrafi się pojawić więcej licytantów niż w I. Cena finalna może być wyższa niż gdybyś licytował w I terminie (gdzie startujesz od wyższej ceny wywoławczej, ale mniej ludzi jest zainteresowanych).
3. Nieuczciwe praktyki — część dłużników lub osób powiązanych specjalnie „podbija" cenę w II terminie, żeby zniechęcić legalnego kupca. Trzeba być przygotowanym budżetowo.

Jak się przygotować na II termin

1. Obserwuj I termin (jeśli to możliwe)

Wiele sądów dopuszcza obecność publiczności. Idź, zobacz kto się pojawia, ile jest osób, jaka jest atmosfera. To najlepsza informacja o konkurencji, jaką możesz mieć.

2. Przelicz dwa razy budżet

Przed II terminem policz: ile dajesz maksymalnie? Zapisz tę kwotę na kartce i połóż przed sobą. W emocjach łatwo przelicytować samego siebie o 50k zł.

3. Ponownie sprawdź KW

Między I a II terminem mija 2–3 miesiące. W tym czasie mogą dojść świeże wzmianki (np. wniosek o wpis służebności), które zmienią sytuację prawną.

4. Rozważ niższą rękojmię — bo liczona od wywoławczej

Zła wiadomość: nie, rękojmia liczona jest od wartości oszacowania, nie od ceny wywoławczej. Czyli w II terminie wpłacasz dokładnie tyle samo co w I.

Licytacje elektroniczne (e-licytacje.pl) — specyfika drugiego terminu

Od 2023 coraz więcej licytacji odbywa się online na platformie e-licytacje.pl. W II terminie elektronicznym:

• Procedura identyczna jak w I, tylko cena startowa niższa
• Trwa najczęściej 7 dni ciągle
• Licytacja przedłuża się o 5 minut przy każdej ofercie w ostatnich 5 minutach (anti-sniping)

Przy e-licytacjach różnica między cenami finalnymi w I i II terminie jest mniejsza (licytanci łatwiej się mobilizują), ale w II terminie nadal jest szansa na okazyjną cenę, jeśli trafi się nietypowa nieruchomość.

Co jeśli II termin też się nie powiedzie

Nieruchomość wraca do dłużnika (egzekucja z nieruchomości umarza się). Wierzyciel ma prawo złożyć wniosek o wszczęcie nowej egzekucji po upływie 6 miesięcy — ale to cała nowa procedura: nowy operat, nowe licytacje, nowe terminy.

Niekiedy zdesperowani dłużnicy, po nieudanej II licytacji, próbują sprzedaży „z wolnej ręki" przez pośrednika. To już nie jest oferta komornika — to normalna sprzedaż, z normalnymi cenami rynkowymi.

Praktyczna rada na koniec

Nie traktuj drugiego terminu jako automatycznej okazji. Oto test decyzyjny:

• Duże miasto + atrakcyjna dzielnica → licytuj w I terminie, przed zgromadzeniem się konkurencji
• Średnie / małe miasto + zwykła lokalizacja → poczekaj na II, najczęściej nie będzie nabywcy w I
• Wieś lub nietypowa nieruchomość → zawsze warto na II

Podsumowanie

Drugi termin licytacji to mechanizm, który potrafi przynieść realne oszczędności, ale tylko przy właściwym wyborze nieruchomości i chłodnej głowie. 25% poniżej ceny rynkowej to nie mit — zdarza się regularnie, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach.